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Coronavirus- Alquileres

¿En qué consiste el congelamiento de alquileres? ¿Hasta cuándo se extiende?

ALQUILERES: CONGELAMIENTO, PRÓRROGAS Y CUOTAS

El gobierno, a través del decreto 320/20, tomó medidas hasta el 30 de septiembre en relación al congelamiento de alquileres, prórroga de plazos, forma de pago de deudas y obligaciones de los garantes.

En el marco de la pandemia por coronavirus COVID- 19, el Poder Ejecutivo ha dictado el DECNU 320/20, referido a un aspecto conflictivo en el escenario económico y sanitario que atraviesa el país: LOS ALQUILERES. La medida entró en vigencia el 29 de marzo.

El objetivo de la norma ha sido brindar una solución transitoria a  locatarios o inquilinos que se han visto fuertemente afectados en su capacidad de afrontar el pago del canon locativo pactado contractualmente, producto de la epidemia y consecuente crisis económica que afronta la Argentina.

A continuación, vamos a detallar y desarrollar los diferentes aspectos que contempla el decreto, a fin de una mejor comprensión de la situación de locadores, locatarios y fiadores desde marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre del mismo año. También analizaremos las consecuencias de dichas circunstancias una vez vencido el plazo estipulado por la norma.

 

  

¿A QUÉ TIPO DE ALQUILERES SE APLICA EL DECRETO?

Se aplica a los inmuebles que tengan los siguientes destinos:

  1. Vivienda única urbana o rural.
  2. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  3. Actividades culturales o comunitarias.
  4. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  5. Alquilados por monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  6. Alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  7. Alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  8. Alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Es importante tener en cuenta que el decreto NO SE APLICA a  los contratos  DE ALQUILER TEMPORARIO.

 

     ¿CÓMO SIGUEN LOS CONTRATOS DE ALQUILER?

  1. Contratos vigentes al 20 de marzo de 2020:

CONGELIMIENTO DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES hasta el 30 de septiembre próximo, se pagará el alquiler correspondiente al mes de marzo de 2020.

Excepción:  propietarios que dependan del alquiler pactado en el contrato  para cubrir sus necesidades básicas o las del grupo familiar primario y conviviente. En ese caso,  el locador deberá demostrar que cumple con los requisitos correspondientes, aunque el decreto no aclara de qué modo.

DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: El hecho de que el inquilino pague un alquiler igual al vigente a marzo de 2020 hasta septiembre del mismo año implicará en muchos casos una diferencia a su favor respecto del propietario. Es por ello que la diferencia de montos será abonada por el inquilino en cuotas mensuales – mínimo TRES, máximo SEIS –, iguales y consecutivas. La primera se pagará junto con el canon locativo correspondiente a octubre de 2020, con vencimiento el mismo día de los meses siguientes.

Las cuotas serán sin intereses.

DEUDAS POR FALTA DE PAGO: el decreto establece el mismo procedimiento que para las deudas por diferencia de precio, pero en este caso se pagan INTERESES COMPENSATORIOS, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.

La falta de pago de dos periodos consecutivos no habilita al propietario a resolver, es decir a dar por finalizado, el contrato.

¿Pueden las partes pactar una forma de pago de deudas diferente a la que surge del decreto?

Sí, siempre y cuando no sea más costosa para el inquilino.

¿Qué pasa con las deudas si el inquilino se retira del inmueble antes de octubre de 2020?

La norma no aclara a partir de qué momento deben abonarse las diferencias de precio o los periodos impagos en el caso de contratos vencidos en los cuales el inquilino se haya retirado del inmueble antes de octubre (Por ejemplo, si el contrato vence en junio y el inquilino devuelve el inmueble en julio, ¿A partir de cuándo paga las deudas por diferencias?)

La misma duda aparece en relación al comienzo del plazo en relación a las DEUDAS POR FALTA DE PAGO.

–  PRÓRROGA DE CONTRATOS:  los contratos se prorrogan HASTA EL 30 DE SEPTIEMBRE, siempre que:

  • La tenencia del inmueble esté en manos del inquilino.
  • El vencimiento pactado en el contrato sea anterior al 30 de septiembre de 2020.
¿El inquilino debe quedarse en el inmueble hasta el 30 de septiembre obligatoriamente?

No. Si el contrato vence antes del 30 de septiembre, el inquilino tiene dos opciones: 

  • Mantener la fecha de vencimiento pactada.
  • Prorrogar el plazo por un término menor al que autoriza la norma.

La opción elegida  deberá ser notificada de forma fehaciente al propietario con una antelación mínima de quince días al vencimiento del contrato.

 

    2.Contratos vencidos o en litigio al 29 de marzo de 2020:

–  SUSPENSIÓN DE DESALOJO:  el decreto dispone que quedan suspendidas hasta el 30 de septiembre las ejecuciones de sentencias judiciales por desalojo- No se suspende el trámite de los juicios de desalojo que no tienen sentencia aún -, siempre y cuando se den estas dos condiciones:

  • Juicio iniciado por incumplimiento de pago en contrato de alquiler.
  • Tenencia del inmueble por parte del inquilino.

PRÓRROGA DE CONTRATOS VENCIDOS ANTES DEL 20 DE MARZO DE 2020: La prórroga también se aplica al caso de los contratos de alquiler que continúan “de palabra” entre propietario e inquilino, una vez vencido el plazo previsto por el contrato originalmente firmado entre las partes.

 

 

 

  

No puedo pagar el alquiler ¿Me van a desalojar?

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  ¿CUÁL ES LA SITUACIÓN DE LOS FIADORES O GARANTES DE CONTRATOS DE ALQUILER CON LAS NUEVAS MEDIDAS ADOPTADAS POR EL DECRETO?

De acuerdo a lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación, una vez vencido el plazo convenido en el contrato de alquiler, la fianza caduca, salvo que el inmueble no sea restituido en tiempo. La ley requiere el consentimiento expreso del fiador para obligarlo en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato, una vez el plazo de locación se encuentre vencido.

El decreto establece que hasta del 30 de septiembre de 2020, las obligaciones del garante:

  • No caducan por vencimiento del contrato.
  • Subsisten hasta el 30 de septiembre, sin necesidad de consentimiento expreso, o hasta que venza la prórroga opcional dispuesta por el inquilino.-
  • Se extienden hasta el efectivo pago, es decir, la total cancelación de la deuda que hubiere respecto del propietario por diferencias de precio y/o falta de pago.

   ¿QUÉ HACER ANTE LA EXISTENCIA DE UN CONFLICTO ENTRE PARTES DE UN CONTRATO DE ALQUILER?

Las medidas adoptadas en el decreto  pueden originar controversia entre las partes, particularmente en el caso del propietario vulnerable que depende del alquiler para cubrir sus necesidades o las de su grupo familiar primario. 

A fin de facilitar la negociación entre las partes, la norma dispone que DURANTE EL PLAZO DE UN AÑO, a partir del 29 de marzo de 2020,  las partes deberán recurrir a la MEDIACIÓN OBLIGATORIA PREVIA AL PROCESO JUDICIAL como requisito previo ineludible para iniciar un reclamo en tribunales.

¿CUÁL SERÁ LA MODALIDAD PARA EL PAGO DE LOS ALQUILERES?

Dentro de los veinte días contados a partir del 29 de marzo de 2020, el propietario deberá comunicar al inquilino los datos correspondientes para que este pueda realizar transferencias o depósitos bancarios de los pagos  a su cargo. Esta modalidad es optativa para el locatario.

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